最近は物価が上がり、全国各地家賃相場が高騰し
家賃の値上げ交渉がされる地域がしばしば
でも、管理会社・大家さんからの家賃交渉は本当は「断れる」って知ってましたか？
一般的には知らない「家賃交渉のヒミツ」について解説していきたいと思います。
家賃値上げの原則
家賃の値上げは、当事者間の合意があって初めて成立します。
つまり、家主からの値上げ通知は「お願い」に過ぎず、あなたが納得しないのであれば承諾する必要はありません。
契約は双方の合意に基づいて成り立つものであり、一方的に家賃を上げることはできません。
家賃の値上げ交渉はいつでも行うことができますが、実際にそれが受け入れられるかは双方の合意が必須です。
家賃値上げの通知時期について
家賃値上げの「通知時期」について法律上の定めはありませんが、これは家主がいつ値上げを「お願い」しても良いという意味であり、家主が一方的に家賃を上げて良いという意味ではありません。
家賃の値上げができる場合
法律上、家賃を値上げできる可能性のある条件は以下の通りです。
・土地や建物に対する税金などの負担が増加した場合。
・経済事情の変動があった場合。
・近隣の同じような物件の家賃と比較して、現在の家賃が安すぎる場合。
ただし、これらの条件に当てはまる場合でも、家主が勝手に家賃を上げて良いわけではありません。
まずは当事者間で話し合い、合意に至らない場合は、最終的に裁判所が決定します。
入居者の権利と保護
借地借家法により、入居者の権利は非常に強く保護されています。
これは弱者保護や生活の安定保護という観点からです。
家主が一方的な都合で勝手に家賃を値上げしたり、家を追い出したりすることはできません。
家賃の値上げを拒否したからといって、家を追い出されたり、契約更新を拒否されたりすることはありません。
家主側から契約を解除したり更新しないようにするには「正当な事由」が必要とされ、そのハードルはかなり高いです。
家賃値上げの拒否が理由で追い出される可能性は極めて低いと考えて問題ありません。
契約更新時にお互いが同意していない場合は、「法定更新」という形で、元の条件のまま契約が更新されます。
裁判になった場合のリスクと実態
家賃の値上げを拒否するとすぐに裁判を起こされてしまうのではないかと心配する人もいますが、実際には家主側にとって裁判まで起こして家賃を上げることはハードルが高いのが現状です。
裁判には時間も費用もかかりますし、家賃の増額が必ず認められるわけではありません。
仮に裁判で家賃の増額が認められた場合でも、入居者が支払うのは差額分の家賃と、その差額に対して年1割の利息分のみです。
これによって家を追い出されることはありません。
多くのケースでは、家賃の値上げを拒否されると、家主側がそのまま値上げを諦めるパターンが多い印象です。
裁判（法的処置）になった場合の実態とリスク
もしも「値上げ交渉に応じない場合は、顧問弁護士により相応の処置を検討します」
という文書が送付されてきた場合でも、「処置を検討している」段階なので、まだ何もしていません。
「顧問弁護士」や「所定の処置を検討します」なんてのもただの脅しでしかありません。
実際には、家主側にとって裁判まで起こして家賃を上げることはハードルが高いのが現状です。
裁判には時間も費用もかかりますし、家賃の増額が必ず認められるわけではありません。
そのため、多くのケースでは、家賃の値上げを拒否されると、家主側がそのまま値上げを諦めるパターンが多い印象です。
仮に裁判になったとしても、あなたは何も悪いことをしているわけではないので、納得いかないことは堂々と拒否すればよいでしょう。
万が一、裁判で家賃の増額が認められた場合でも、あなたが支払うのは差額分の家賃と、その差額に対して年1割の利息分のみです。
これによって家を追い出されたりすることはありません。
例えば、月5,000円の値上げを拒否し、1年後に裁判で値上げが認められた場合、
支払うのは未払いの差額（5,000円×12ヶ月＝6万円）と、その6万円に対する年1割の利息（6万円×0.1＝6千円）です。
これが借主側の最大のリスクと言えますが、家を失うことには繋がりません。
したがって、「法的処置に移行します」と言われたとしても、あなたは法律によって手厚く保護されており、慌てる必要はありません。
まずは冷静に、あなたの権利と状況を理解して対応することが重要です
したがって、「法的処置に移行します」と言われたとしても、あなたは法律によって手厚く保護されており、慌てる必要はありません。
まずは冷静に、あなたの権利と状況を理解して対応することが重要です。
ただし、家主にも物価高騰による清掃費、電気代、人件費、原材料費、固定資産税の上昇などの苦しい事情がある場合もあるため、不合理で一方的な値上げは遠慮なく拒否すべきですが、家主との関係性や家主の事情も考慮し、値上げを承諾したり、値上げ幅を交渉したりすることも選択肢に入れると良いでしょう。
バランスの取れた対処法
入居者の権利は法律によって圧倒的に強いですが、家主にも物価高騰による清掃費、電気代、人件費、原材料費、固定資産税の上昇などの苦しい事情がある場合もあります。
そのため、不合理で一方的な値上げは遠慮なく拒否するべきですが、家主との関係性や家主の事情も考慮し、値上げを承諾したり、値上げ幅を交渉したりすることも選択肢に入れると良いでしょう。
以上の点から、家賃の値上げは、貸主の「お願い」であり、法的に保護された借主の権利として拒否することが可能です
以上、「実は知らない家賃の値上げ」については「応じなくてもいい」という実情を知ることができたでしょうか？
私たちは今まで、管理会社・大家さんに言われたら「家賃の値上げ」に「応じなくてはならない」
と勘違いしていたんではないでしょうか？
実は違う現実の話、これは知っているのと知らないのでは実際に起きた場合に大きな損失を起こしてしまう事項です。
まとめ
どんなに相手が「弁護士」の名前を語ってこようが、「借地借家法」という法律で守られている借主の方は
値上げの交渉に応じる必要はありません。
しかし、何度も言ってますように家主にも物価高騰による清掃費、電気代、人件費、原材料費、固定資産税の上昇などの苦しい事情がある場合は
応じてあげなくてはならない場合も生じてしまいます。
「不当な請求」には「正しい知識」で
「必要な値上げ」には「対応する」という柔軟な考えをもっていただくと幸いです。
今回は「借主は強い」んだよ。
ということを学んでもらったら成果です。
みなさんはこれを踏まえて、ぼったくられないようにしましょうね！
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