住宅ローンは年収の何倍まで？無理なく返せる借入額の目安と“隠れた費用”

住宅ローンを組むとき、多くの人が最初にぶつかるのが「結局、いくらまで借りていいの？」という疑問です。

ここで気をつけたいのは、「銀行が貸してくれる額」と「無理なく返せる額」はまったく別物だということ。銀行の審査に通った金額をそのまま借りてしまい、あとから家計が苦しくなるケースは珍しくありません。

この記事では、無理なく返せる借入額の目安、金利が上がると何がどう変わるのか、そして住宅ローン以外に必ずかかる「隠れた費用」までを、順番に整理します。

結論：毎月の返済額は「手取りの20〜25%」が安全圏
毎月の返済額から、借入額を逆算する
「そんな額じゃ家が買えない」と感じたら
見落としやすい「住宅ローン以外」の出費
1. 毎年かかるもの
2. 購入時に一度かかるもの
そもそも、家は買うべきなのか
借入額を決める前にやっておきたい3ステップ
よくある質問
まとめ

結論：毎月の返済額は「手取りの20〜25%」が安全圏

まず結論から。毎月の返済額の目安は、次のように考えると分かりやすくなります。

返済額の水準	どういう状態か
手取りの20%以内	かなり余裕がある。教育費や貯蓄と両立しやすい
手取りの25%前後	一般的な安全ライン。ここを基準に考えたい
手取りの30%	よく言われる目安だが、子育て世帯にはやや重い
手取りの35%以上	教育費が増える時期に行き詰まりやすい

「返済額は手取りの30%まで」という目安を聞いたことがあるかもしれません。間違いではないのですが、これは子どもの教育費が本格化する前の数字です。共働きで子どもがいる家庭では、25%を上限、できれば20%台前半に収めておくと、あとが楽になります。

手取り別に、毎月の返済額の目安を出すとこうなります。

毎月の手取り	安全圏（20〜25%）	上限の目安（30%）
20万円	4.0〜5.0万円	6.0万円
30万円	6.0〜7.5万円	9.0万円
40万円	8.0〜10.0万円	12.0万円
50万円	10.0〜12.5万円	15.0万円

毎月の返済額から、借入額を逆算する

では、その返済額でいくら借りられるのか。ここで重要になるのが金利です。同じ返済額でも、金利が違えば借りられる金額は大きく変わります。

毎月の返済額	金利1.2%なら	金利2.0%なら
6万円	約2,050万円	約1,810万円
9万円	約3,080万円	約2,710万円
12万円	約4,110万円	約3,620万円
15万円	約5,140万円	約4,530万円

※返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで計算した概算です。

注目してほしいのは右の列です。金利が1.2%から2.0%に上がるだけで、同じ返済額で借りられる額は1割以上減ります。毎月12万円返す前提なら、約4,110万円が約3,620万円に——500万円近い差です。

変動金利を選ぶ場合は、この「金利が上がったらどうなるか」を必ず試算しておいてください。今の金利で組めるギリギリの額を借りると、金利上昇がそのまま家計への打撃になります。

「そんな額じゃ家が買えない」と感じたら

ここまでの金額を見て「その予算では今の相場で家が買えない」と感じた方は多いと思います。その感覚は正しく、実際、多くの人が目安を超える額を借りているのが現実です。

ただ、無理をした結果として起きることも知っておく必要があります。ローンの支払いに追われて家族で出かける余裕がなくなり、家計のことで言い合いになる——手に入れたはずのマイホームで、そうした生活になってしまっては本末転倒です。

さらに、購入時には見落としやすい変化が3つあります。

住宅手当がなくなる——賃貸で会社から住宅手当が出ていた場合、購入と同時に支給が止まることがあります。手取りが減ったうえで返済が始まる形です
ボーナス返済をあてにすると危うい——ここまでの試算はボーナス返済なしです。ボーナス前提の返済プランは、業績次第で崩れます
教育費のピークと重なる——35年ローンなら、子どもが高校・大学に進む時期も返済の真っ最中です

この3つ目が、子育て世帯にとっていちばん重要です。大学までにかかる教育費の総額は子どもの教育費は大学までいくら？にまとめていますが、住宅ローンと教育費のピークは高い確率でぶつかります。借入額を決めるときは、その時期の家計まで想像しておきたいところです。

見落としやすい「住宅ローン以外」の出費

住まいにかかるお金は、ローンの返済額だけではありません。持ち家には、賃貸のときには存在しなかった出費がついてきます。

毎年かかるもの

費目	目安
固定資産税・都市計画税	年10〜15万円程度（物件・地域による）
火災保険・地震保険	年2〜5万円程度
修繕の積立（一戸建て）	月1〜2万円を自分で積み立てておきたい
管理費・修繕積立金（マンション）	月2〜3万円程度＋駐車場代

一戸建ての場合、管理費や修繕積立金の請求は来ませんが、外壁・屋根・給湯器・シロアリ対策などの費用は、いずれ自分で払うことになります。請求が来ないぶん、意識して積み立てておかないと、10年後・20年後にまとまった支出が直撃します。

購入時に一度かかるもの

不動産取得税（軽減措置があり、条件次第でかからないこともあります）
登記費用、ローンの事務手数料、保証料
外構工事——駐車場の舗装、カーポート、フェンス、ウッドデッキ、芝生。数十万〜100万円以上かかることも
家具・家電・カーテン・照明——新居に合わせて買い替えると、あっという間に100万円前後

ハウスメーカーが提示する見積もりに、これらが全部入っているとは限りません。「建物本体の価格」しか見ていないと、契約後に想定外の出費が次々に出てきます。何が含まれていて何が別途なのか、必ず確認してください。

お金は無限にはないので、こだわる部分と妥協する部分を、家族でよく話し合って決めることになります。

そもそも、家は買うべきなのか

借入額の前に、一度立ち止まって考えたいのがこの問いです。持ち家と賃貸には、それぞれこんな違いがあります。

	持ち家	賃貸
子どもの足音	気を遣わなくていい	階下や隣に気を遣う
住まいの自由度	好きに手を入れられる	原状回復の制約がある
隣人トラブル	簡単には引っ越せない	引っ越して解決できる
維持費	税金・修繕費が自己負担	大家負担のことが多い
収入が減ったとき	返済額は変えられない	安い物件に移れる

子どもが小さいうちは、「足音を気にしなくていい」だけでも持ち家の価値は大きいものです。一方で、収入が減ったときに住居費を下げられないのは、持ち家の弱点でもあります。

どちらが正解ということではなく、「収入が2割減っても払い続けられるか」を基準に考えると、判断しやすくなります。

借入額を決める前にやっておきたい3ステップ

手取り額を正確に把握する——額面ではなく手取りです。ここを間違えると、以降の計算がすべてずれます
先に固定費を削る——通信費や保険を見直せば、返済に回せる額が増えます。手をつける順番は固定費見直しの完全ロードマップにまとめました。家を決める前にやるほうが効果的です
その返済額で1年暮らしてみる——今の家賃との差額を、毎月あらかじめ貯金に回してみる方法です。実際に生活が回るかを、契約前に確かめられます

3つ目は特におすすめです。頭金も増えるうえ、「この金額で本当に暮らせるのか」を借りる前に体験できます。