賃貸住宅を退去するとき、「壁紙の張り替え代」「クリーニング代」「床の傷の修繕費」などを請求され、敷金がほとんど返ってこなかった、あるいは追加で請求されたという経験はありませんか？
実は、そのような費用の多くは本来オーナー（貸主）が負担すべきものです。
国土交通省が定めたガイドラインには、退去費用の負担区分が明確に示されています。
このガイドラインを知っているかどうかで、退去時の支払いが大きく変わります。
以下のことを知って、自分のお金を守りましょう！
「原状回復」の本当の意味
退去時によく使われる「原状回復」という言葉。
これを「入居前と同じ状態に戻すこと」と解釈している人が多いですが、それは誤りです。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復を以下のように定義しています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
つまり、「普通に生活していれば生じる劣化（経年劣化・通常損耗）は借主の負担ではない」というのが原則です。
借主が払わなくていいもの一覧
ガイドラインに基づくと、以下のものは原則としてオーナー負担です。請求されても、支払い義務はありません。
- 壁紙（クロス）の日焼け・変色
- 冷蔵庫・テレビ裏の壁の黒ずみ（電気焼け）
- 画鋲・ピンの穴（下地ボードに達しない小さな穴）
- 家具の設置によるカーペットのへこみ・跡
- 日常的な使用による床や壁の細かい傷
- 鍵の紛失をともなわない通常の鍵交換費用
- エアコンの通常使用による内部汚れ
借主が負担すべきもの
一方で、以下のものは借主の故意・過失にあたるため、費用を負担する必要があります。
- タバコによる壁や天井のヤニ汚れ・臭い
- ペットによる傷・臭い・汚れ
- 結露を放置したことによるカビ・シミ
- 引越し作業でつけた大きな傷・穴
- ネジや釘による大きな穴（下地ボードまで達するもの）
- 不注意による水漏れ・汚損
このような場合の時は借主が負担しなければならないという事を理解しましょう。
壁紙は「耐用年数6年」で計算される
たとえ借主負担に該当する汚損であっても、全額を請求されるわけではありません。
ガイドラインでは、建材ごとに耐用年数が定められており、残存価値を考慮した上で費用を按分します。
壁紙（クロス）の耐用年数は6年で、6年入居した後に退去した場合、壁紙の残存価値はほぼゼロとなります。
つまり、入居6年以上で退去する場合、壁紙に多少の汚れや傷があっても、借主が負担する金額はほぼゼロになるのが原則です。
にもかかわらず、壁紙全面張り替え費用を全額請求するケースが後を絶ちません。
退去立会いで「その場でサインしない」が鉄則
退去時の立会いで修繕費の見積もりを提示され、その場でサインを求められることがあります。しかし、その場でサインする必要はありません。
請求内容を持ち帰り、ガイドラインと照らし合わせてから対応することが重要です。不当な請求に対しては、以下の手段で交渉・相談ができます。
- 国土交通省のガイドラインを根拠に書面で異議を申し立てる
- 各都道府県・市区町村の消費生活センターに相談する
- 弁護士や司法書士に相談する（少額訴訟も選択肢に）
その場でサインすることは自分にとって何もメリットがありません。
サインしてしまうと自分に不利な「契約」が成立してしまうので後の祭り状態にならないようにしましょう。
入居時にやっておくべき「写真記録」
退去時のトラブルを防ぐために、入居時に部屋の状態を写真で記録しておくことが最大の対策です。
- 壁・床・天井の傷や汚れをすべて撮影する
- 水回り（浴室・キッチン・トイレ）の状態を記録する
- 撮影日時が記録されるスマートフォンのカメラを使う
- 入居チェックシートに既存の傷を記載して管理会社に提出する
これらの記録があるだけで、退去時に「入居前からあった傷」と「入居中についた傷」を明確に区別でき、不当な請求への反論が格段にしやすくなります。
まとめ
国土交通省のガイドラインは法的拘束力こそないものの、裁判でも参考にされる実効性の高い基準です。賃貸に住んでいる間に一度は目を通しておくことをおすすめします。
- 経年劣化・通常損耗はオーナー負担が原則
- 壁紙は耐用年数6年で、長期入居後は借主負担がほぼゼロになる
- 退去立会いでその場でサインしない
- 不当請求は消費生活センターや弁護士に相談できる
- 入居時の写真記録が最大の備え
国が定めたガイドラインは、知っている人が使うためにあります。今の住まいを退去するときのために、内容だけでも頭に入れておいてください。
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